Immobilien
Bauträgerverträge
Beim Erwerb einer noch zu errichtenden Wohnung oder eines Hauses vom Bauträger geht es um zwei Leistungen: die Bauausführung und die Übertragung von Grundstücks- oder Wohnungseigentum. Beide Teile müssen im Vertrag aufeinander abgestimmt sein.
Notarin Alexandra Goller in Murrhardt bereitet den Vertrag vor, erläutert die rechtlichen Sicherungen und betreut den notariellen Vollzug.
Was regelt ein Bauträgervertrag?
Ein Bauträgervertrag verbindet die Errichtung oder den Umbau eines Bauwerks mit der Pflicht zur Übertragung von Grundstückseigentum oder zur Bestellung beziehungsweise Übertragung eines Erbbaurechts (§ 650u BGB).
Eigentum und Grundbuch
Der Vertrag bezeichnet das Grundstück beziehungsweise die künftige Wohnungseigentumseinheit. Er regelt die Eigentumsübertragung, die Auflassungsvormerkung und den Umgang mit Grundpfandrechten des Bauträgers.
Bauleistung und Ausstattung
Baubeschreibung und Pläne legen fest, was gebaut wird: unter anderem Grundriss, Bauweise, Ausstattung, technische Anlagen und gegebenenfalls Außenanlagen. Die maßgeblichen Unterlagen gehören zum notariell beurkundeten Vertragsinhalt.
Fertigstellung und Übergabe
Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Fertigstellung, zur Bezugsfertigkeit und zur Übergabe sind für die Planung wichtig. Der Vertrag sollte auch den Umgang mit Verzögerungen klar erkennen lassen.
Eigentumswohnung und Gemeinschaft
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan wichtig. Auch die Herstellung und Abnahme des Gemeinschaftseigentums müssen berücksichtigt werden.
Rechtliche Grundlage: § 650u BGB. Für die Baubeschreibung bei einschlägigen Verbraucherverträgen enthält Art. 249 § 2 EGBGB besondere Anforderungen.
Welche Unterlagen und Angaben sollten Sie prüfen?
Da das Objekt häufig noch nicht fertiggestellt ist, sind verlässliche Pläne und die genaue Beschreibung der geschuldeten Bauleistung besonders wichtig.
Baubeschreibung und Baupläne
Vergleichen Sie Grundrisse, Flächenangaben, Materialien, Schall- und Wärmeschutz, Haustechnik und Außenanlagen. Verkaufsprospekte ersetzen nicht die Prüfung der verbindlich vereinbarten Unterlagen.
Baugenehmigung und Projektstand
Klären Sie den Stand der erforderlichen Baugenehmigungen, die Erschließung und die tatsächliche Umsetzbarkeit des Vorhabens. Der notarielle Vertrag ersetzt keine bautechnische oder wirtschaftliche Projektprüfung.
Fertigstellung und Sonderwünsche
Prüfen Sie Fertigstellungsangaben, die Behandlung möglicher Verzögerungen sowie Vereinbarungen über Sonderwünsche. Änderungen an Grundriss oder Ausstattung sollten rechtzeitig abgestimmt und nachvollziehbar dokumentiert sein.
Kaufpreis und zusätzliche Kosten
Neben dem Gesamtpreis können Sonderwünsche, Finanzierung, Steuern und Grundbuchkosten anfallen. Für Wohnungseigentum sind außerdem Gemeinschaftsordnung, künftig zu erwartendes Hausgeld und Kostenverteilung relevant.
Die Notarin prüft und erläutert die rechtlichen Vereinbarungen. Ob die Bauausführung technisch mängelfrei ist und ob das Projekt wirtschaftlich tragfähig bleibt, kann die notarielle Beurkundung nicht gewährleisten. Eine unabhängige bautechnische Prüfung kann daher sinnvoll sein.
Wann darf der Bauträger Zahlungen verlangen?
Anders als beim Kauf eines fertiggestellten Hauses werden beim Bauträgervertrag häufig Raten während der Bauphase vereinbart. Für diese Abschlagszahlungen gelten besondere Schutzvorschriften.
Voraussetzungen für die erste Rate
Im gesetzlichen Ratenmodell nach § 3 MaBV müssen insbesondere ein wirksamer Vertrag, die grundbuchliche Vormerkung, die Sicherung der Lastenfreistellung und die erforderlichen baurechtlichen Voraussetzungen vorliegen.
Baufortschrittsraten
Die MaBV erlaubt im gesetzlichen Standardmodell bis zu sieben Teilzahlungen nach vereinbarten Bauabschnitten. Eine Rate wird nicht allein deshalb fällig, weil der Bauträger eine Rechnung stellt: Der entsprechende Bautenstand und die sonstigen Voraussetzungen müssen vorliegen.
Fertigstellungssicherheit
Bei Verbraucherbauträgerverträgen ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung grundsätzlich eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten (§ 650m Abs. 2 BGB).
Andere Sicherungsmodelle
Die gesetzlichen Regelungen lassen unter Voraussetzungen auch abweichende Zahlungsvereinbarungen gegen geeignete Sicherheitsleistung zu. Welches Modell vereinbart wird und wann Zahlungen zulässig sind, erläutert die Notarin im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen: § 3 MaBV, § 650v BGB und § 1 AbschlagsV. Der tatsächliche Bautenstand sollte bei Zweifeln fachkundig überprüft werden.
Was gilt bei Abnahme und Baumängeln?
Die Bauabnahme hat eigenständige rechtliche Folgen. Sie ist nicht mit der bloßen Schlüsselübergabe oder der späteren Eigentumsumschreibung gleichzusetzen.
Abnahme und Mängelprotokoll
Bei der Abnahme wird die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkannt. Lassen Sie erkennbare Mängel dokumentieren und behalten Sie Ihre Rechte wegen bekannter Mängel ausdrücklich vor. Bei Bedarf kann eine sachverständige Begleitung helfen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Bauleistung auch ohne ausdrückliche Abnahmeerklärung als abgenommen gelten. Bei Verbrauchern setzt dies insbesondere voraus, dass der Unternehmer bei der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf die entsprechenden Rechtsfolgen hingewiesen hat.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind die Abnahme der eigenen Einheit und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu unterscheiden. Regelungen dazu sollten vor der Beurkundung geprüft werden.
Mängelrechte und Verjährung
Für Mängel an Bauwerken beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist grundsätzlich fünf Jahre ab der maßgeblichen Abnahme (§ 634a BGB). Welche Ansprüche bestehen und wann die Frist läuft, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.
Bauverzug und Fertigstellung
Bei Verzögerungen kommen je nach Vertrag und gesetzlichen Voraussetzungen Ansprüche in Betracht. Ein vereinbarter Termin garantiert jedoch nicht die tatsächliche Fertigstellung; wichtig sind klare Regelungen und eine frühzeitige Klärung.
Weiterführende Rechtsgrundlagen: § 640 BGB (Abnahme) und § 634a BGB (Verjährung).
Wie läuft der Erwerb vom Bauträger ab?
Der konkrete Ablauf hängt vom Projekt, seiner Finanzierung und den vereinbarten Sicherungen ab. Im Regelfall sind die folgenden Schritte zu unterscheiden.
1. Unterlagen und Entwurf
Das Notariat benötigt Angaben zu den Beteiligten und zum Vorhaben sowie die rechtlich maßgeblichen Pläne, Baubeschreibung und gegebenenfalls die Teilungserklärung. Daraus wird der Vertragsentwurf vorbereitet.
2. Prüfung und Beurkundung
Die Beteiligten erhalten die Vertragsunterlagen rechtzeitig vor dem Termin. Bei der Beurkundung werden die Erklärungen vorgelesen und die rechtlichen Folgen sowie besondere Sicherungen erläutert.
3. Grundbuch und Zahlungen
Nach der Beurkundung werden die vorgesehenen Grundbuch- und Sicherungsschritte veranlasst. Baufortschrittsraten dürfen erst verlangt werden, wenn die maßgeblichen gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
4. Abnahme, Übergabe, Eigentum
Bauabnahme und Übergabe erfolgen nach dem vereinbarten Ablauf. Rechtliches Eigentum wird erst durch Eintragung im Grundbuch erworben. Die Voraussetzungen dafür sind vom Baufortschritt und der vertraglichen Gestaltung zu unterscheiden.
Zweiwochenfrist und Notarkosten
Wann gilt die Zweiwochenfrist?
Bei einem beurkundungspflichtigen Verbrauchervertrag über den Immobilienerwerb soll der beurkundende Notar dem Verbraucher den vorgesehenen Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Bei Bauträgerverträgen gehören dazu auch die wesentlichen Vertragsunterlagen, insbesondere die Baubeschreibung und die maßgeblichen Pläne. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift angegeben werden.
Wie entstehen die Notarkosten?
Die Notargebühren sind gesetzlich im GNotKG geregelt und richten sich nach dem maßgeblichen Geschäftswert. Bei einem anschließenden Beurkundungstermin sind Vertragsentwurf und zugehörige rechtliche Beratung grundsätzlich in der Beurkundungsgebühr enthalten. Bei vorzeitiger Beendigung eines beauftragten Verfahrens können Gebühren entstehen. Hinzu kommen gegebenenfalls Grundbuchkosten und Steuern.
Welche Angaben sind zur Vorbereitung hilfreich?
Welche Unterlagen benötigt werden, hängt davon ab, ob eine Wohnung, ein Haus oder ein Erbbaurecht erworben wird und wie das Bauvorhaben rechtlich organisiert ist.
Zum Bauträgerprojekt
Hilfreich sind insbesondere ein aktueller Vertragsentwurf, die Baubeschreibung mit Plänen und Flächenangaben, der vorgesehene Zahlungsplan, Angaben zu Fertigstellung und Sonderwünschen sowie gegebenenfalls Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Das Notariat teilt Ihnen mit, welche Unterlagen für die konkrete Beurkundung erforderlich sind.
Zum Erwerb und zur Finanzierung
Benötigt werden insbesondere die Daten der Beteiligten, die Bezeichnung des Kaufobjekts, der vereinbarte Preis und gegebenenfalls Unterlagen der finanzierenden Bank.
Bitte fragen Sie beim Notariat nach einem geeigneten Übermittlungsweg für vertrauliche Unterlagen. Allgemeine Formulare finden Sie unter Downloads.
Fragen zum Bauträgervertrag
Was unterscheidet einen Bauträgervertrag vom gewöhnlichen Hauskauf?
Der Bauträger schuldet nicht nur die Übertragung des Eigentums, sondern zugleich die vertraglich vereinbarte Errichtung oder den Umbau des Bauwerks. Deshalb sind Baupläne, Zahlungsabschnitte und Abnahme besonders wichtig.
Muss ich den Kaufpreis schon vor Fertigstellung zahlen?
Häufig ja, aber nur nach dem vereinbarten und gesetzlich zulässigen Sicherungs- und Zahlungsmodell. Im Regelfall werden die Raten an bestimmte Bauabschnitte und weitere Voraussetzungen geknüpft.
Kann ich nach der Beurkundung Sonderwünsche vereinbaren?
Änderungen sind nach Abstimmung mit dem Bauträger möglich. Je nach Inhalt und Bedeutung können ergänzende Erklärungen und eine erneute notarielle Beurkundung erforderlich sein. Klären Sie Sonderwünsche möglichst vor dem ursprünglichen Termin.
Was sollte ich bei der Abnahme beachten?
Prüfen Sie die Bauleistung gründlich, dokumentieren Sie erkennbare Mängel und behalten Sie sich die gesetzlichen Rechte wegen bekannter Mängel vor. Die Abnahme kann für die Verjährung von Mängelansprüchen entscheidend sein.
Was geschieht bei einer Bauverzögerung?
Maßgeblich sind der Vertrag und die gesetzlichen Voraussetzungen. Je nach Situation kommen Ansprüche in Betracht; ein pauschales Entschädigungs- oder Rücktrittsrecht besteht nicht für jede Verzögerung.
Kann die Immobilie außerhalb von Murrhardt liegen?
Ja. Die Lage des Objekts bestimmt nicht die Wahl des Notariats. Die notarielle Beurkundung findet grundsätzlich innerhalb des Amtsbereichs der Notarin statt.
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Notarin Alexandra Goller
Marktplatz 5
71540 Murrhardt
Telefon: 07192 97891-0
E-Mail: zentrale@notarin-goller.de
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