Immobilien
Grundpfandrechte: Grundschuld und Hypothek
Bei einer Immobilienfinanzierung verlangt die Bank häufig eine Grundschuld als Sicherheit. Welche Rechte damit verbunden sind, richtet sich nicht allein nach dem Darlehensvertrag: Auch die Grundschuldbestellung, die Sicherungszweckerklärung und mögliche Vollstreckungsregelungen sind wichtig.
Notarin Alexandra Goller in Murrhardt erläutert die rechtlichen Folgen, bereitet erforderliche notarielle Erklärungen vor und unterstützt bei der Eintragung oder Löschung im Grundbuch.
Was unterscheidet Grundschuld und Hypothek?
Beide Rechte können die Rückzahlung von Darlehen durch eine Belastung des Grundstücks absichern. Sie unterscheiden sich vor allem in ihrer Bindung an die gesicherte Forderung.
Grundschuld
Die Grundschuld ist rechtlich nicht vom Bestand eines bestimmten Darlehens abhängig. Welche Forderungen sie tatsächlich sichern darf, ergibt sich bei einer Sicherungsgrundschuld aus der Sicherungsabrede.
Hypothek
Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Erlischt die gesicherte Forderung, steht das Grundpfandrecht grundsätzlich dem Grundstückseigentümer zu. Die rechtliche Einordnung hängt vom Einzelfall ab. Der Grundbucheintrag wird nicht automatisch gelöscht.
Buchgrundschuld und Briefgrundschuld
Bei der Buchgrundschuld ist die Brieferteilung ausgeschlossen. Bei einer Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgegeben, der etwa für Übertragung oder Löschung wichtig werden kann.
Rang im Grundbuch
Der Rang eines Grundpfandrechts beeinflusst, in welcher Reihenfolge Gläubiger bei einer Verwertung berücksichtigt werden. Banken verlangen häufig einen bestimmten Rang.
Rechtliche Grundlagen: § 1191 BGB (Grundschuld), § 1113 BGB (Hypothek) und § 1192 BGB.
Welche Bedeutung haben Grundschuldbetrag, Zinsen und Zweckerklärung?
Die Eintragung im Grundbuch zeigt nicht vollständig, welche Forderungen die Bank im konkreten Fall mit der Grundschuld absichern darf.
Grundschuldbetrag
Der im Grundbuch eingetragene Betrag bezeichnet den Kapitalbetrag der Grundschuld. Er kann der Darlehenssumme entsprechen, muss aber nicht mit dem noch offenen Kreditbetrag übereinstimmen.
Grundschuldzinsen
In der Urkunde kann ein hoher dinglicher Zinssatz stehen, beispielsweise 15 %. Das ist nicht der Soll- oder Effektivzins des Darlehens, sondern erweitert den Sicherungsrahmen.
Sicherungszweckerklärung
Die gesonderte Sicherungsabrede legt fest, welche Forderungen die Bank durch die Grundschuld sichern darf. Das kann nur ein bestimmtes Darlehen oder auch weitere gegenwärtige und künftige Forderungen betreffen.
Wann darf die Bank die Sicherheit nutzen?
Die tatsächliche Inanspruchnahme der Sicherungsgrundschuld richtet sich nach den gesicherten Ansprüchen und den gesetzlichen sowie vertraglichen Voraussetzungen. Das Grundschuldkapital wird grundsätzlich erst nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten fällig (§ 1193 BGB). Die Bank wird durch die Grundschuld nicht Eigentümerin des Hauses.
Wichtig: Eine weite Zweckerklärung kann mehr Verbindlichkeiten erfassen als den gerade finanzierten Immobilienkauf. Lesen Sie diese Vereinbarung sorgfältig und klären Sie Änderungswünsche mit der Bank, bevor Sie unterschreiben. Weiterführend: Bundesnotarkammer: Die Grundschuld – was ist das?
Was bedeuten persönliche Haftung und Zwangsvollstreckung?
In Grundschuldurkunden finden sich häufig zusätzliche Erklärungen, die über die Belastung der Immobilie hinausgehen. Diese sollten Sie vor dem Notartermin kennen.
Haftung mit dem Grundstück
Die Grundschuld sichert den Zugriff auf das belastete Grundstück. Wenn die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen vorliegen, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben.
Persönliches Schuldanerkenntnis
Die Bank verlangt häufig ein zusätzliches abstraktes Schuldanerkenntnis. Damit kann eine persönliche Haftung begründet werden, die nicht auf die Immobilie begrenzt ist, sondern auch anderes Vermögen betreffen kann.
Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
Eine wirksame notarielle Vollstreckungsunterwerfung kann der Bank einen Vollstreckungstitel verschaffen, ohne dass sie zunächst ein Urteil einklagen muss. Für die Vollstreckung gelten weitere gesetzliche Voraussetzungen.
Keine doppelte Darlehensschuld
Grundschuld und persönliches Schuldanerkenntnis können unterschiedliche Sicherungsmittel sein. Die Bank darf die tatsächlich gesicherte Darlehensforderung aber nicht mehrfach vereinnahmen.
Rechtsgrundlagen: § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO und § 800 ZPO.
Wie wird eine Grundschuld bestellt und eingetragen?
Die genaue Form hängt vom Inhalt der Erklärung und den Anforderungen der Finanzierung ab. Eine notarielle Beurkundung und eine öffentliche Unterschriftsbeglaubigung sind nicht dasselbe.
1. Unterlagen von der Bank
Die Bank stellt häufig ein Grundschuldbestellungsformular bereit. Das Notariat benötigt insbesondere die Grundbuchangaben, den gewünschten Betrag, den Gläubiger und die vorgesehenen Erklärungen.
2. Beurkundung oder Beglaubigung
Für den Grundbuchnachweis ist nach § 29 GBO grundsätzlich eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde erforderlich. Soll eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung erklärt werden, bedarf diese der Beurkundung.
3. Antrag und Grundbuch
Das Notariat prüft die eintragungsfähigen Unterlagen und reicht die erforderlichen Anträge ein. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung vor; die gewünschte Rangstelle muss dabei berücksichtigt werden.
4. Finanzierung und Auszahlung
Nach Eintragung oder Vorlage der vereinbarten Sicherungsnachweise entscheidet die Bank nach ihren Darlehensbedingungen über die Auszahlung. Der notarielle Vollzug ersetzt keine Kreditzusage.
Beim Kauf einer noch fremden Immobilie kann eine im Kaufvertrag geregelte Belastungsvollmacht die Finanzierung vor der Eigentumsumschreibung ermöglichen. Sie ist mit besonderen Schutzregelungen für die verkaufende Partei verbunden. Mehr zur Form der Grundbucheintragung: § 29 GBO.
Was passiert mit der Grundschuld nach Rückzahlung?
Ein vollständig getilgtes Darlehen führt nicht automatisch zur Löschung der Grundschuld. Entscheidend ist zunächst, ob noch weitere Forderungen von der Sicherungsabrede erfasst werden.
Rückgewähr und Löschungsbewilligung
Sind sämtliche gesicherten Ansprüche erledigt, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Für die Löschung wird regelmäßig eine Löschungsbewilligung des Gläubigers benötigt.
Zustimmung und Grundbuchantrag
Zur Löschung sind auch die erforderliche Zustimmung des Eigentümers und ein Antrag an das Grundbuchamt nötig. Das Notariat kann die entsprechenden Erklärungen und den Vollzug betreuen.
Grundschuldbrief beachten
Bei einer Briefgrundschuld muss für die Löschung grundsätzlich auch der Originalbrief vorliegen. Ein verlorener Brief kann zusätzliche, aufwendige Schritte auslösen.
Behalten, abtreten oder löschen?
Eine Wiederverwendung oder Abtretung kann in Betracht kommen, hängt jedoch von Bank, Sicherungsabrede und weiterer Planung ab. Bei einem späteren Verkauf kann eine nicht gelöschte Grundschuld zusätzlichen Aufwand verursachen.
Was kostet die Bestellung oder Löschung einer Grundschuld?
Gebühren und Geschäftswert
Für die Bestellung, Änderung und Löschung einer Grundschuld gelten die gesetzlichen Gebühren des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Maßgeblich sind insbesondere der Geschäftswert und die Art der jeweiligen notariellen Tätigkeit.
Entwurf, Beratung und weitere Kosten
Bei einer anschließenden Beurkundung sind der Entwurf und die zugehörige rechtliche Beratung grundsätzlich mit der Beurkundungsgebühr abgegolten. Bei vorzeitiger Beendigung eines beauftragten Verfahrens können Gebühren entstehen. Hinzu kommen gegebenenfalls Gebühren des Grundbuchamts und Auslagen.
Fragen zur Vorbereitung klären →
Welche Unterlagen werden benötigt?
Die benötigten Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem ob eine Grundschuld bestellt, eine bestehende Sicherheit verändert oder eine Löschung beantragt werden soll.
Für die Grundschuldbestellung
Für eine neue Grundschuld benötigt das Notariat in der Regel das Grundschuldbestellungsformular der Bank, Grundbuchangaben, den Grundschuldbetrag und die Daten der Beteiligten. Bei einem laufenden Immobilienkauf kann auch der Kaufvertrag hilfreich sein.
Bitte lassen Sie das von der Bank vorgesehene Formular möglichst vor dem Termin übermitteln. Das Notariat teilt Ihnen mit, welche weiteren Angaben erforderlich sind.
Für die Änderung oder Löschung
Bei einer Löschung benötigen Sie insbesondere die Löschungsbewilligung. Bei einer Briefgrundschuld ist grundsätzlich auch der Grundschuldbrief erforderlich; bei Änderungen können weitere Erklärungen der Bank nötig sein.
Bitte stimmen Sie mit dem Notariat einen geeigneten Übermittlungsweg für vertrauliche Unterlagen ab.
Fragen zu Grundschuld und Hypothek
Wird die Bank durch die Grundschuld Eigentümerin der Immobilie?
Nein. Die Bank erhält ein Grundpfandrecht, kein Eigentum. Bei Vorliegen der Voraussetzungen kann sie jedoch die Verwertung des Grundstücks verlangen.
Warum steht ein Zinssatz von beispielsweise 15 % in der Grundschuld?
Das sind dingliche Grundschuldzinsen zur Erweiterung der Sicherheit. Sie entsprechen nicht dem Darlehenszins. Welche Forderungen tatsächlich abgesichert sind, bestimmt die Sicherungsabrede.
Was bedeutet die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung?
Damit kann die Bank einen notariellen Vollstreckungstitel erhalten. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen muss sie dann nicht erst auf ein Urteil klagen, bevor sie die Zwangsvollstreckung betreiben kann.
Muss jede Grundschuldbestellung beurkundet werden?
Nicht in jeder Gestaltung. Für die Eintragung kann eine öffentlich beglaubigte Erklärung genügen. Bei einer notariellen Vollstreckungsunterwerfung ist eine Beurkundung erforderlich.
Muss ich die Grundschuld nach Tilgung löschen lassen?
Nein. Sie erlischt nicht automatisch und kann im Grundbuch verbleiben. Ob eine Löschung oder weitere Verwendung sinnvoll ist, hängt insbesondere von Ihren Plänen und den Anforderungen der Bank ab.
Kann eine Grundschuld auch andere Kredite absichern?
Ja, wenn die Sicherungszweckerklärung dies vorsieht. Prüfen Sie deshalb, ob sie auf ein bestimmtes Darlehen beschränkt ist oder weitere Forderungen der Bank umfasst.
Kann die belastete Immobilie außerhalb von Murrhardt liegen?
Ja. Die Lage des Grundstücks schränkt die Wahl des Notariats grundsätzlich nicht ein. Die notarielle Urkundstätigkeit erfolgt grundsätzlich innerhalb des Amtsbereichs der Notarin.
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