Grundstückskaufverträge

Was wird im Kaufvertrag geregelt?

Ein Grundstückskaufvertrag bestimmt nicht nur den Kaufpreis. Er legt fest, welche Verpflichtungen Käufer und Verkäufer übernehmen und wie die Abwicklung abgesichert wird.

Grundstück und Grundbuch

Der Vertrag bezeichnet den Kaufgegenstand und berücksichtigt die im Grundbuch eingetragenen Rechte, etwa Grundschulden oder Dienstbarkeiten. Zu klären ist, welche Rechte bestehen bleiben oder gelöscht werden.

Kaufpreis und Fälligkeit

In der Regel wird der Kaufpreis erst fällig, wenn die vertraglichen Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Notarin informiert die Beteiligten mit der Fälligkeitsmitteilung.

Besitz, Nutzen und Lasten

Der Vertrag legt fest, ab wann das Grundstück wirtschaftlich auf die Käuferseite übergeht. Meist geschieht dies mit der Kaufpreiszahlung; ab diesem Zeitpunkt werden beispielsweise Nutzung, Erträge und laufende Kosten intern zugeordnet.

Eigentumsübertragung

Der wirtschaftliche Übergang ist nicht mit dem rechtlichen Eigentumswechsel gleichzusetzen. Für die Eigentumsübertragung sind die Einigung über den Eigentumswechsel (Auflassung) und die Eintragung der Käuferseite als Eigentümer im Grundbuch erforderlich.

Wie läuft ein Grundstückskauf ab?

Der konkrete Ablauf hängt vom Grundstück, den Vertragsabsprachen und gegebenenfalls bestehenden Belastungen ab. Typisch sind diese Schritte:

1. Angaben und Vertragsentwurf

Das Notariat benötigt Angaben zu den Beteiligten, zum Grundstück, zum Kaufpreis und zu den gewünschten Vereinbarungen. Nach Einsicht in das Grundbuch und Klärung der rechtlichen Punkte wird der Vertragsentwurf vorbereitet.

2. Beurkundung

Die Beteiligten erhalten den Vertragsentwurf vorab. Im Termin wird die Urkunde vorgelesen; die Notarin erläutert die rechtlichen Folgen und bespricht offene Fragen, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.

3. Vollzug und Kaufpreiszahlung

Die Notarin veranlasst unter anderem die erforderlichen Grundbuchanträge und holt gegebenenfalls Genehmigungen sowie Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen ein. Erst nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen wird der Kaufpreis fällig.

4. Eigentumsumschreibung

Nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung und Vorliegen weiterer erforderlicher Unterlagen, insbesondere der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, kann die Umschreibung beim Grundbuchamt veranlasst werden. Mit der Eintragung geht das Eigentum über.

Wann gilt die Zweiwochenfrist?

Bei einem beurkundungspflichtigen Grundstückskauf, der ein Verbrauchervertrag ist, soll der vorgesehene Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notariat zur Verfügung gestellt werden. So bleibt Zeit, den Entwurf zu prüfen und Fragen zu klären.

Die Zweiwochenfrist gilt nicht pauschal für jeden Kauf zwischen Privatpersonen. Wird sie bei einem entsprechenden Verbrauchervertrag unterschritten, sollen die Gründe dafür in der Niederschrift angegeben werden. Maßgeblich ist § 17 Abs. 2a BeurkG.

Welche Angaben und Unterlagen werden benötigt?

Das Datenblatt hilft bei der Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrags. Tragen Sie ein, was bereits bekannt ist. Welche zusätzlichen Unterlagen erforderlich sind, richtet sich nach dem Einzelfall.

Vorab zu klären

Hilfreich sind insbesondere die genaue Bezeichnung des Grundstücks, die Daten der Beteiligten, der vereinbarte Kaufpreis, bekannte Grundbuchbelastungen und Angaben zu einer geplanten Finanzierung.

Die Notarin prüft die rechtlichen Voraussetzungen des Vertrags. Den baulichen Zustand, die tatsächlichen Grundstücksgrenzen, die Bebaubarkeit, Baulasten und noch offene Erschließungskosten sollten die Beteiligten ergänzend selbst prüfen oder fachkundig prüfen lassen.

Bitte stimmen Sie mit dem Notariat ab, wie Sie ausgefüllte Datenblätter und andere vertrauliche Unterlagen übermitteln können. Alternativ können Sie die Unterlagen zum vereinbarten Termin mitbringen.

Welche Notarkosten entstehen?

Die Gebühren für die notarielle Tätigkeit sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und bundesweit einheitlich. Maßgeblich ist der gesetzlich ermittelte Geschäftswert. Bei einem Grundstückskauf ist grundsätzlich der Kaufpreis Ausgangspunkt; hinzukommen können weitere Leistungen. Ist der so ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgeblich (§ 47 GNotKG).

Vertragsentwurf und rechtliche Beratung sind bei anschließender Beurkundung grundsätzlich mit der Beurkundungsgebühr abgegolten. Wird ein beauftragtes Verfahren vorzeitig beendet, können je nach Bearbeitungsstand Gebühren entstehen. Hinzu kommen gegebenenfalls Grundbuchgebühren und Steuern.

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Fragen zum Grundstückskauf

Ist die notarielle Beurkundung bei jedem Grundstückskauf erforderlich?

Ja. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu erwerben oder zu übertragen, muss nach § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich notariell beurkundet werden. Das gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?

In der Regel erst, wenn die im Vertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen und die Notarin dies mitgeteilt hat. Dazu zählen regelmäßig die Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen und die Sicherung der Lastenfreistellung.

Wann bin ich Eigentümer des Grundstücks?

Nicht schon mit der Vertragsunterzeichnung oder der Kaufpreiszahlung. Bei einem Grundstückskauf setzt der Eigentumsübergang die Auflassung und die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch voraus. Der im Vertrag geregelte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten kann früher liegen.

Kann das Grundstück außerhalb von Murrhardt liegen?

Ja. Die Lage des Grundstücks bestimmt nicht, welches Notariat die Beteiligten auswählen können. Die notarielle Beurkundung erfolgt grundsätzlich im Amtsbereich der Notarin.

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