Teileigentum, Garagen und Stellplätze

Welche Eigentums- und Nutzungsformen gibt es?

„Garage“ oder „Stellplatz“ bezeichnet zunächst eine Nutzung. Rechtlich kann dahinter eine eigenständige Einheit, eine zur Wohnung gehörende Fläche oder ein Nutzungsrecht stehen.

Eigenständiges Teileigentum

Eine nicht zu Wohnzwecken bestimmte Sondereigentumseinheit ist mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden. Für sie wird ein eigenes Teileigentumsgrundbuch geführt. Sie kann grundsätzlich unabhängig von einer Wohnung übertragen werden.

Stellplatz als Teil des Wohnungseigentums

Ein Stellplatz kann dem Sondereigentum an einer Wohnung zugeordnet sein. Ein isolierter Verkauf ist dann nicht ohne Weiteres möglich. Ob eine getrennte Übertragung durch eine Änderung der rechtlichen Zuordnung ermöglicht werden kann, muss anhand der Teilungserklärung und der Grundbuchunterlagen geprüft werden.

Sondernutzungsrecht

Dieses Recht erlaubt die ausschließliche Nutzung einer bestimmten Fläche des Gemeinschaftseigentums, etwa eines Hofstellplatzes. Es ist kein selbstständiges Grundstücks- oder Teileigentum.

Die Übertragung eines Sondernutzungsrechts und die Vermietung des Stellplatzes sind rechtlich zu unterscheiden. Eine Vermietung an Dritte kann nach Maßgabe der geltenden Nutzungsregeln möglich sein.

Garage auf eigenem Grundstück

Befindet sich die Garage auf einem eigenen Grundstück, kann ein gewöhnlicher Grundstückskauf vorliegen. In diesem Fall ist die Eigentumslage anders zu beurteilen als bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Kann ein Stellplatz separat verkauft werden?

Ob eine Veräußerung getrennt von der Wohnung möglich ist, lässt sich nicht allein aus der baulichen Gestaltung oder einer Stellplatznummer ableiten.

Auch Außenstellplätze können Sondereigentum sein

Seit der WEG-Reform 2020 gelten Stellplätze nach § 3 WEG als Räume im gesetzlichen Sinn. Damit kann auch an entsprechend bestimmten Stellplätzen im Freien Sondereigentum begründet werden; eine bauliche Einhausung ist nicht generell Voraussetzung.

Entscheidend ist die grundbuchliche Zuordnung

Bei eigenständigem Teileigentum kommt ein separater Verkauf grundsätzlich in Betracht. Ist der Stellplatz dagegen einer Wohnung zugeordnet, müssen die Teilungserklärung und die grundbuchliche Gestaltung geprüft werden.

Übertragung eines Sondernutzungsrechts

Ein Sondernutzungsrecht kann unter bestimmten Voraussetzungen einer anderen Einheit derselben Eigentümergemeinschaft zugeordnet werden. Als eigenständiges Immobilieneigentum lässt es sich nicht an außenstehende Personen verkaufen.

Zustimmungen und Nutzungsregeln

Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung können Vorgaben zur Nutzung und Veräußerung enthalten. Unter Umständen ist eine Zustimmung nach § 12 WEG erforderlich; die Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen.

Maßgeblich sind insbesondere § 3 WEG und die im jeweiligen Objekt geltenden Vereinbarungen. Die bloße Bezeichnung im Exposé ist nicht ausreichend.

Welche Unterlagen sollten geprüft werden?

Prüfen Sie vor einer verbindlichen Kaufentscheidung, ob der angebotene Platz und die zugehörigen Rechte eindeutig bezeichnet sind.

Grundbuch und Teilungserklärung

Aus diesen Unterlagen ergeben sich der Eigentumsgegenstand, etwaige Belastungen und die rechtliche Zuordnung innerhalb der Gemeinschaft. Bei Teileigentum ist die eigene Grundbuchbezeichnung wichtig.

Aufteilungsplan und Stellplatznummer

Die tatsächliche Lage und Nummer des Stellplatzes sollten zu Aufteilungsplan und Vertragsunterlagen passen. Insbesondere bei Außenstellplätzen ist die genaue räumliche Bestimmung entscheidend.

Gemeinschaftsordnung und Kosten

Prüfen Sie, welche Nutzungsbeschränkungen gelten, wie hoch das laufende Hausgeld einschließlich der Zuführungen zur Erhaltungsrücklage ist und ob Sonderumlagen vorgesehen sind. Auch eine Veräußerungsbeschränkung kann relevant sein.

Zufahrt und tatsächliche Nutzung

Klären Sie die Zufahrtsrechte, Maße, Zugänglichkeit und den baulichen Zustand. Für Garagen, Parksysteme und Ladeeinrichtungen können weitere tatsächliche oder gemeinschaftsrechtliche Fragen bestehen.

Die Bundesnotarkammer erläutert im Beitrag „Blick in die Teilungserklärung schützt vor Überraschungen“, weshalb Stellplätze im Kaufvertrag genau bezeichnet werden sollten.

Wie läuft der Kauf oder die Übertragung ab?

Das Vorgehen richtet sich danach, ob selbstständiges Eigentum übertragen oder ein bestehendes Sondernutzungsrecht neu zugeordnet werden soll.

1. Eigentumsform klären

Das Notariat benötigt Grundbuchangaben und bei Wohnungseigentum Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan. So lässt sich bestimmen, welche Gestaltung möglich ist.

2. Vertrag oder Erklärung vorbereiten

Der Entwurf erfasst die Beteiligten, den Kaufgegenstand oder das Nutzungsrecht, den Preis und etwaige erforderliche Zustimmungen. Anschließend werden offene Fragen geklärt.

3. Beurkunden und Voraussetzungen schaffen

Bei einem Grundstücks- oder Sondereigentumskauf ist die notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Je nach Gestaltung folgen Vormerkung, Zustimmungserklärungen und weitere Vollzugsschritte.

4. Kaufpreis und Grundbuch

Bei einem Eigentumskauf wird der Kaufpreis üblicherweise nach Eintritt der vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen gezahlt. Rechtliches Eigentum geht erst mit der entsprechenden Grundbucheintragung über.

Zweiwochenfrist und Notarkosten

Wann gilt die Zweiwochenfrist?

Bei beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notariat zur Verfügung gestellt werden. Bei einer Unterschreitung sollen die Gründe in der Urkunde angegeben werden. Die Regel gilt nicht pauschal für jeden privaten Verkauf.

§ 17 Abs. 2a BeurkG

Wie werden die Notarkosten berechnet?

Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem maßgeblichen Geschäftswert. Bei einem Kauf können neben dem Kaufpreis weitere Leistungen oder gegebenenfalls ein höherer Verkehrswert maßgeblich sein. Bei anschließender Beurkundung sind der Vertragsentwurf und die zugehörige rechtliche Beratung grundsätzlich in der Beurkundungsgebühr enthalten. Bei vorzeitiger Beendigung können Gebühren entstehen.

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Welche Angaben werden benötigt?

Das Datenblatt für den Kaufvertrag dient als Ausgangspunkt. Welche zusätzlichen Dokumente erforderlich sind, hängt von der Eigentumsform und der geplanten Übertragung ab.

Für die Vorbereitung hilfreich

Grundbuch- oder Flurstücksbezeichnung, Stellplatznummer, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung sowie Angaben zu bestehenden Rechten und gegebenenfalls zur Finanzierung.

Bitte stimmen Sie mit dem Notariat ab, auf welchem Weg ausgefüllte Datenblätter und vertrauliche Unterlagen übermittelt werden können. Alternativ bringen Sie diese zum Termin mit.

Fragen zu Teileigentum, Garagen und Stellplätzen

Kann ein Stellplatz im Freien Sondereigentum sein?

Ja. § 3 WEG ermöglicht Sondereigentum auch an entsprechend bestimmten Außenstellplätzen. Ob dies für den konkreten Stellplatz besteht, ergibt sich aus den rechtlichen Unterlagen.

Kann ich einen Stellplatz unabhängig von der Wohnung verkaufen?

Bei eigenständigem Teileigentum ist das grundsätzlich möglich. Bei einer Zuordnung zur Wohnung oder einem Sondernutzungsrecht hängt es von der konkreten Gestaltung und den vereinbarten Regeln ab.

Kann ich ein Sondernutzungsrecht an eine andere Person übertragen?

Eine Übertragung auf die Eigentümerin oder den Eigentümer einer anderen Einheit derselben Gemeinschaft kann möglich sein. An außenstehende Dritte lässt sich das Recht nicht wie ein eigenständiges Grundstück verkaufen.

Ist jeder Stellplatzvertrag notariell zu beurkunden?

Beim Kauf von Grundstücks- oder Sondereigentum ist die notarielle Beurkundung erforderlich. Für die bloße Übertragung eines Nutzungsrechts gelten andere Anforderungen, die von dessen Ausgestaltung abhängen.

Kann der Stellplatz außerhalb von Murrhardt liegen?

Ja. Der Standort des Kaufobjekts schränkt die Wahl des Notariats grundsätzlich nicht ein. Notarielle Urkundstätigkeiten erfolgen grundsätzlich innerhalb des Amtsbereichs der Notarin.

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