Immobilien
Kaufverträge für Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur Sondereigentum an der Wohnung, sondern auch einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Deshalb sind neben dem Kaufvertrag die Regelungen und die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft wichtig.
Notarin Alexandra Goller in Murrhardt bereitet den Kaufvertrag vor, erläutert die rechtlichen Vereinbarungen und betreut die notarielle Abwicklung.
Was gehört zum Kauf einer Eigentumswohnung?
Der Kaufgegenstand lässt sich nicht allein anhand der Wohnungsnummer oder der Besichtigung bestimmen. Maßgeblich sind insbesondere das Wohnungsgrundbuch, die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und gegebenenfalls die Gemeinschaftsordnung.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Zum Wohnungseigentum gehören das Sondereigentum an der Wohnung und ein Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Dach, Fassade und tragende Gebäudeteile sind typischerweise gemeinschaftlich.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Diese Unterlagen bestimmen unter anderem die Zuordnung der Einheiten und können Regelungen zu Nutzung, Kostenverteilung und Verwaltung enthalten. Sie sollten vor der Beurkundung vorliegen.
Stellplatz, Keller und Garten
Ein Stellplatz oder Kellerraum kann rechtlich unterschiedlich zugeordnet sein. Ein Sondernutzungsrecht vermittelt die ausschließliche Nutzung bestimmter gemeinschaftlicher Flächen, ist aber nicht dasselbe wie Sondereigentum.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Mit dem Erwerb sind Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft verbunden. Dazu zählen Hausgeldzahlungen, die Beteiligung an der Verwaltung und die Bindung an geltende Vereinbarungen und Beschlüsse.
Welche Unterlagen sollten Käufer prüfen?
Der Kaufpreis einer Wohnung sagt wenig über künftige Kosten der Gemeinschaft aus. Besonders hilfreich sind die folgenden Unterlagen und Informationen:
Wirtschaftsplan und Hausgeld
Der Wirtschaftsplan zeigt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Prüfen Sie die monatlichen Vorschüsse, die Verteilung der Kosten und mögliche zusätzliche Belastungen.
Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Jahresabrechnungen geben Einblick in die abgerechneten Kosten. Der Vermögensbericht informiert unter anderem über den Stand der Erhaltungsrücklage. Die Rücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen.
Beschlüsse und geplante Maßnahmen
Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung können geplante Sanierungen, bereits beschlossene Sonderumlagen oder Streitpunkte erkennen lassen. Klären Sie auch mögliche Hausgeldrückstände.
Baulicher Zustand und tatsächliche Nutzung
Der Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums, bestehende Mietverhältnisse sowie die gewünschte Nutzung sollten vor dem Kauf eigenständig oder mit fachkundiger Hilfe geprüft werden. Die notarielle Prüfung ersetzt keine technische Begutachtung.
Die Bundesnotarkammer erläutert weitere Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Wie läuft der Wohnungskauf ab?
Das Verfahren entspricht in seinen Grundzügen einem Grundstückskauf. Bei Wohnungseigentum müssen jedoch die zugehörigen Rechte und gegebenenfalls Besonderheiten der Gemeinschaft berücksichtigt werden.
1. Vertragsvorbereitung
Das Notariat benötigt Angaben zur Wohnung, den Beteiligten, zum Kaufpreis und zur Finanzierung. Es berücksichtigt die grundbuchlichen Verhältnisse sowie relevante Regelungen des Wohnungseigentums.
2. Beurkundung
Die Beteiligten erhalten den Entwurf vorab. Im Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, erläutert und nach Klärung offener Fragen unterzeichnet.
3. Zustimmung und Kaufpreisfälligkeit
Falls eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG besteht, kann eine Zustimmung erforderlich sein. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind und die Notarin dies mitgeteilt hat.
4. Übergang und Grundbuch
Der Vertrag regelt, ab wann Besitz, Nutzen und Lasten wirtschaftlich übergehen und wie Hausgeld oder Abrechnungen zwischen den Parteien zugeordnet werden. Eigentümer wird der Erwerber erst mit Eintragung im Grundbuch.
Zweiwochenfrist und Notarkosten
Wann gilt die Zweiwochenfrist?
Bei einem beurkundungspflichtigen Verbrauchervertrag über Wohnungseigentum soll der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notariat zur Verfügung gestellt werden.
Bei einer Unterschreitung sollen die Gründe in der Urkunde festgehalten werden.
Die Frist gilt nicht pauschal für jeden Kauf zwischen Privatpersonen.
Wie werden die Notarkosten berechnet?
Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem gesetzlich ermittelten Geschäftswert. Beim Kauf kann dieser neben dem Kaufpreis weitere Leistungen berücksichtigen; ein höherer Verkehrswert ist gegebenenfalls maßgeblich.
Bei anschließender Beurkundung sind der Vertragsentwurf und die dazugehörige rechtliche Beratung grundsätzlich mit der Beurkundungsgebühr abgegolten.
Wird ein beauftragtes Verfahren vorzeitig beendet, können Gebühren anfallen.
Welche Angaben werden benötigt?
Das bestehende Kaufvertrag-Datenblatt kann auch zur Vorbereitung eines Wohnungskaufs verwendet werden. Welche zusätzlichen Nachweise und Unterlagen nötig sind, hängt vom Kaufgegenstand und den Vereinbarungen ab.
Kaufvertrag: Datenblatt
Grundlegende Angaben zu den Vertragsbeteiligten, dem Kaufgegenstand, dem Kaufpreis und den gewünschten Regelungen.
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Weitere Dokumente finden Sie unter Formulare und Datenblätter.
Besonders hilfreich
Wohnungsgrundbuchdaten, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, gegebenenfalls Unterlagen zu Stellplätzen oder Sondernutzungsrechten sowie Angaben zur Verwaltung und zur Finanzierung.
Bitte stimmen Sie mit dem Notariat ab, auf welchem Weg Sie ausgefüllte Datenblätter und andere vertrauliche Unterlagen übermitteln können. Alternativ bringen Sie diese zum vereinbarten Termin mit.
Fragen zum Kauf von Eigentumswohnungen
Was ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum umfasst die rechtlich zugeordnete Wohnung und gegebenenfalls weitere Räume oder Flächen. Gemeinschaftseigentum umfasst unter anderem Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder die gemeinsame Nutzung notwendig sind. Die genaue Zuordnung ergibt sich aus den Unterlagen und den gesetzlichen Bestimmungen.
Gehört ein Stellplatz automatisch zur Wohnung?
Nein. Ein Stellplatz kann etwa eigenes Sondereigentum oder Gegenstand eines Sondernutzungsrechts sein. Es ist zu prüfen, ob und in welcher Form er zum Kaufgegenstand gehört.
Was geschieht mit der Erhaltungsrücklage?
Die Erhaltungsrücklage ist Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie wird beim Verkauf nicht als persönliches Guthaben des Verkäufers ausgezahlt. Ihr Stand ist aber für die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation der Gemeinschaft wichtig.
Wer trägt eine Sonderumlage nach dem Kauf?
Das hängt insbesondere von den maßgeblichen Beschlüssen und der Fälligkeit ab. Käufer und Verkäufer sollten bekannte und absehbare Sonderumlagen frühzeitig klären und die interne Kostenverteilung bei Bedarf im Kaufvertrag regeln.
Ist für den Verkauf eine Zustimmung erforderlich?
Nicht immer. Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vereinbart, kann die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, beispielsweise des Verwalters, erforderlich sein. Das Notariat berücksichtigt dies beim Vollzug.
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Notarin Alexandra Goller
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Telefon: 07192 97891-0
E-Mail: zentrale@notarin-goller.de
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