Immobilien
Kaufverträge für Ein- und Mehrfamilienhäuser
Beim Kauf oder Verkauf eines Ein- oder Mehrfamilienhauses geht es um das Gebäude und das zugehörige Grundstück. Vor der Beurkundung sollten die Beteiligten nicht nur den Kaufpreis und den Grundbuchstand, sondern auch die Nutzung, den baulichen Zustand und mögliche Mietverhältnisse klären.
Notarin Alexandra Goller in Murrhardt bereitet den Kaufvertrag vor, erläutert die rechtlichen Vereinbarungen und betreut den notariellen Vollzug.
Was wird beim Hauskauf vereinbart?
Der Vertrag beschreibt das Grundstück mit seinen Gebäuden und legt fest, welche Rechte, Pflichten und gegebenenfalls bestehenden Belastungen übernommen werden.
Grundstück, Gebäude und Zubehör
Zu klären ist, welche Flurstücke und Gebäude verkauft werden und ob beispielsweise Einbauküche, technische Anlagen oder sonstiges Zubehör mitübertragen werden sollen.
Grundbuch und Rechte Dritter
Das Grundbuch zeigt Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte, etwa Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch. Der Vertrag bestimmt, welche Belastungen bestehen bleiben oder gelöscht werden.
Kaufpreis und Sicherung
Im Regelfall wird der Kaufpreis erst fällig, wenn die im Vertrag festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere die Vormerkung und die Sicherung der Löschung nicht übernommener Belastungen.
Übergabe und Finanzierung
Der Vertrag regelt den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Wird ein Darlehen durch eine Grundschuld gesichert, kann deren Bestellung mit der Vertragsabwicklung abgestimmt werden.
Was sollten Käufer selbst prüfen?
Die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags ersetzt keine bautechnische Untersuchung und keine Prüfung sämtlicher öffentlich-rechtlicher Grundstücksverhältnisse. Vor dem Kauf sind insbesondere diese Punkte wichtig:
Baulicher Zustand
Dach, Feuchtigkeit, Heizung, Leitungen und Modernisierungsbedarf sollten bei einer Besichtigung und gegebenenfalls durch Sachverständige geprüft werden. Fragen Sie auch nach bekannten Schäden und durchgeführten Arbeiten.
Baugenehmigungen und Nutzung
Klären Sie, ob das Gebäude und wesentliche Umbauten genehmigt sind oder einer Genehmigungsfreistellung unterlagen. Bei Einliegerwohnungen, Anbauten oder geplanter Umnutzung kann die zulässige Nutzung besonders wichtig sein.
Baulasten, Grenzen und Altlasten
Baulasten sind nicht mit den Rechten im Grundbuch gleichzusetzen. Prüfen Sie gegebenenfalls das Baulastenverzeichnis, die Grundstücksgrenzen sowie Hinweise auf Bodenbelastungen bei den zuständigen Stellen.
Erschließung und Energieausweis
Fragen Sie nach noch offenen Erschließungs- oder Anschlusskosten. Beim Verkauf ist ein Energieausweis grundsätzlich bereits bei der Besichtigung vorzulegen. Seine Angaben können helfen, den energetischen Zustand des Gebäudes einzuschätzen.
Weitere Hinweise zu diesen Vorprüfungen enthält das Infoblatt der Bundesnotarkammer zum Kauf einer gebrauchten Immobilie (PDF).
Was gilt bei bestehenden Mietverhältnissen?
Bei einem vermieteten Ein- oder Mehrfamilienhaus sind die Mietverträge für die wirtschaftliche Planung und die Vertragsgestaltung wichtig. Der Verkauf beendet bestehende Wohnraummietverhältnisse grundsätzlich nicht.
Mietverträge und laufende Einnahmen
Prüfen Sie Mietverträge, vereinbarte Mieten, Nebenkostenvorauszahlungen, offene Forderungen und bekannte Streitigkeiten. Mit dem Eigentumsübergang tritt die Käuferseite bei vermietetem Wohnraum grundsätzlich in die Vermieterstellung ein (§ 566 BGB).
Mietkautionen und Abrechnungen
Mietkautionen, laufende Betriebskostenabrechnungen und Zahlungen vor und nach dem Eigentumsübergang sollten zwischen Käufer und Verkäufer geklärt werden. Nach § 566a BGB tritt die Käuferseite grundsätzlich auch dann in die Verpflichtungen aus einer bestehenden Mietsicherheit ein, wenn diese vom Verkäufer nicht weitergeleitet wurde.
Eigennutzung oder bezugsfreie Übergabe
Wer selbst einziehen möchte, sollte vor dem Kauf klären, ob das Haus tatsächlich frei ist oder noch vermietet wird. Ein bestehendes Mietverhältnis endet nicht allein wegen des Verkaufs. Eine vereinbarte bezugsfreie Übergabe muss deshalb rechtlich und tatsächlich möglich sein.
Wie läuft der Kauf eines Hauses ab?
Die einzelnen Schritte hängen unter anderem von der Finanzierung, den bestehenden Belastungen und den vertraglichen Absprachen ab.
1. Angaben und Vertragsentwurf
Das Notariat erfasst die Beteiligten, den Kaufgegenstand, den Preis und besondere Vereinbarungen, etwa zu Mietverhältnissen oder zur Übergabe. Auf dieser Grundlage wird der Vertragsentwurf erstellt.
2. Beurkundung
Die Beteiligten erhalten den Entwurf vorab. Im Termin wird die Urkunde vorgelesen und erläutert. Offene rechtliche Fragen werden vor der Unterzeichnung besprochen.
3. Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
Nach der Beurkundung werden die vorgesehenen Sicherungsschritte eingeleitet, insbesondere die Auflassungsvormerkung und erforderliche Erklärungen. Die Notarin teilt mit, wenn die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.
4. Übergabe und Eigentumswechsel
Besitz, Nutzen und Lasten gehen zu dem vereinbarten Zeitpunkt wirtschaftlich über, häufig nach Kaufpreiszahlung. Rechtlich Eigentümer wird die Käuferseite erst durch die Eintragung im Grundbuch.
Zweiwochenfrist und Notarkosten
Wann gilt die Zweiwochenfrist?
Bei einem beurkundungspflichtigen Verbrauchervertrag über den Hauskauf soll der vorgesehene Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notariat zur Verfügung gestellt werden. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Urkunde angegeben werden. Sie gilt nicht pauschal für jeden privaten Hausverkauf.
Wie werden die Notarkosten berechnet?
Die Gebühren sind im GNotKG gesetzlich geregelt und richten sich nach dem maßgeblichen Geschäftswert. Neben dem Kaufpreis können weitere Gegenleistungen und gegebenenfalls ein höherer Verkehrswert zu berücksichtigen sein. Bei anschließender Beurkundung sind Vertragsentwurf und rechtliche Beratung grundsätzlich in der Beurkundungsgebühr enthalten. Endet ein beauftragtes Verfahren vorzeitig, können Gebühren entstehen.
Welche Angaben werden benötigt?
Das Datenblatt zum Kaufvertrag dient als Ausgangspunkt für den Vertragsentwurf. Welche zusätzlichen Dokumente benötigt werden, hängt vom Haus und den geplanten Vereinbarungen ab.
Kaufvertrag: Datenblatt
Grundlegende Angaben zu den Vertragsparteien, dem Grundstück, dem Kaufpreis und den vorgesehenen Regelungen.
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Weitere Vordrucke finden Sie unter Formulare und Datenblätter.
Für die Vorbereitung hilfreich
Grundbuch- oder Flurstücksangaben, Angaben zu Gebäuden und Nebengebäuden, bestehende Grundpfandrechte, vereinbarte Übergabe, Informationen zu vorhandenen Mietverhältnissen und gegebenenfalls Unterlagen der finanzierenden Bank.
Bitte stimmen Sie mit dem Notariat ab, wie Sie ausgefüllte Datenblätter und vertrauliche Dokumente übermitteln. Sie können die Unterlagen auch zum vereinbarten Termin mitbringen.
Fragen zum Kauf von Ein- und Mehrfamilienhäusern
Kann ich ein vermietetes Haus unmittelbar selbst nutzen?
Nicht allein aufgrund des Kaufs. Bestehende Wohnraummietverhältnisse bleiben grundsätzlich bestehen. Ob und wann eine eigene Nutzung möglich ist, hängt von den mietrechtlichen Voraussetzungen ab. Klären Sie dies vor Vertragsabschluss.
Wann geht ein bestehendes Mietverhältnis auf die Käuferseite über?
Grundsätzlich mit dem rechtlichen Eigentumsübergang, also der Eintragung im Grundbuch, nicht bereits durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Maßgeblich ist bei vermietetem Wohnraum § 566 BGB.
Ist im Grundbuch erkennbar, ob ein Anbau genehmigt wurde?
Nein. Das Grundbuch gibt insbesondere Auskunft über Eigentum und eingetragene Rechte. Fragen zur Baugenehmigung, zu Baulasten und zur baurechtlich zulässigen Nutzung müssen gesondert geklärt werden.
Brauche ich für die Finanzierung immer eine Grundschuld?
Nicht in jedem Fall. Häufig verlangen Banken eine Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen. Ob und in welcher Höhe sie bestellt werden muss, richtet sich nach der Finanzierung.
Kann das Haus außerhalb von Murrhardt liegen?
Ja. Die Lage der Immobilie bestimmt nicht die Wahl des Notariats. Die notarielle Beurkundung findet grundsätzlich innerhalb des Amtsbereichs der Notarin statt.
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Sie möchten ein Ein- oder Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen? Beschreiben Sie kurz das Objekt und teilen Sie mit, welche Vereinbarungen bereits getroffen wurden. Die weiteren Schritte und benötigten Unterlagen können anschließend mit dem Notariat abgestimmt werden.
Notarin Alexandra Goller
Marktplatz 5
71540 Murrhardt
Telefon: 07192 97891-0
E-Mail: zentrale@notarin-goller.de
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